不動産投資の失敗事例を紹介。失敗する原因と対策とは！？

 

2019年に話題になった「老後2000万円問題」など、将来への不安から資産運用についてお悩みの方は多いのではないでしょうか？株式などの金融商品に比べて、比較的安定していると言われる不動産投資。しかしながら、失敗してしまう人も少なくありません。

そこで、このコラムで不動産投資の失敗事例を知りましょう。

あなたの投資計画のシミュレーションは大丈夫でしょうか？長期的な計画性のない不動産投資は失敗します。「どうすれば不動産投資の失敗を防げるか」についても解説しています。

 

 

不動産投資の失敗事例4選

一概に不動産投資の失敗といっても、その経緯や原因はさまざまです。今回は不動産投資における失敗の代表的な4つの事例を紹介します。

 

購入時に騙された

地方公務員のAさんは職場の上司の紹介で、投資マンションの営業マンの話を聞きました。その後も続いた営業マンからの熱心な紹介を断りきれずに、ついに購入を決意。

「頭金はいらず、自己資金もなし。家賃のみでローン返済できる」や「サブリースで、家賃は下がらないし空室もない」、マンション購入の口説き文句は魅力的なものばかりでした。その営業マンの話をすっかり信用、高額なマンション購入に対しても、インデックスファンドを購入するような気楽さだったと言います。

しかし、購入して半年後に、同じ物件の別の部屋がインターネット上に、購入価格よりも400万円も安く掲載されていることが判明。不動産には相場があって、適正な価格での取引だと信じ込んでいたので、大きく損をする結果に。購入前に相場価格をしっかり調べるべきだったと後悔しています。

 

シミュレーションが甘い

サラリーマンのBさんは、「家賃とランニングコストがほとんど変わらない団信を、生命保険の代わりと思って購入してください。将来何があっても、物件が家族を支えてくれます」という営業トークに惑わされて、物件を購入。その後も、子供2人と奥さんの分を併せた、合計3軒の投資マンションを立て続けに購入しました。

それから5年が経過し、購入したマンションの家賃は10％低下、反対に管理費は30％程高騰することに。収入が減り出費が増えた結果、以前加入していた生命保険よりも、月々の負担額が大きくなってしまいました。

さらに、入退室のリフォーム代や設備の交換費用、空室期間の無収入の負担などが計算されていないなど、甘い収支計画でスタートしてしまったため、現在では所有するだけで毎年大きな損失になっています。今後老朽化することで、さらにマイナスになることが予想されます。

 

賃貸運営がうまくいかない

国家公務員Cさんは、担当営業マンの熱心な勧誘に押されて、新築ワンルームマンションを購入しました。しかし、数年後、担当者が退職をして、別の人に担当が引き継がれることに。

仕事が多忙で賃貸事業のことをすっかり忘れてしまい、数ヶ月ぶりに通帳を確認すると、口座に家賃が確認できません。管理会社に問い合わせてみると、「数ヶ月前に賃貸解約になった」とそのタイミングで解約の事実を知ることに。管理会社側は「通知している」と主張していますが、Cさんは解約の連絡を受け取った記憶が全くありません。さらに、管理者側は退去後も、リフォームや募集に一切手を付けていない状態でした。結局、次の入居者が入るまでに10ヶ月近くかかってしまいました。

あとでわかったことですが、賃貸管理会社は担当者一人につき3百件近くを管理しており、一人ひとりの顧客に対してリソースを十分に避けないことが原因のようでした。売買契約が成約した後は、不動産会社から賃貸募集の戦略や資産価値を下げないリフォームの提案などはなく、資産価値が下がるしかない、見えない損失が発生していると思われます。

結局、管理運営に不安が残るものの、別の管理会社に変更する手間や負担がもったいなく、そのままその会社に管理を任せることに。しかし、その後も不動産運営の失敗は続きました。最終的には、投資マンションの管理運営は利益にならず行き詰まり、物件を売却して手放すことになりました。

 

売却依頼した業者からの囲い込みで安く処分

親の物件を相続した専業主婦のDさん。自宅で利用できなかったので貸出を検討しましたが、うまく不動産運用をする自信がなかったため、その物件を売却することにしました。いざ売却を考えたものの、適切な価格や、手続きがわからなかったので、有名な大手不動産会社に依頼することに。しかし、そもそもこの選択が大きな失敗の原因でした。

依頼した不動産業者は自社での買取にこだわり、なかなか営業を進めてくれません。売れなかった場合に備えて、業者とは買取保証を付けた媒介契約を結んでいました。しかし、私を情報弱者と見た業者側から、自社が期待する価格に下がるまで待つ作戦にあってしまったようです。

不動産会社がレインズなどに物件を登録しても、「申し込みがすでに入っている」と主張し、他社の客付けを拒否することを「囲い込み」と言います。別の物件のDMでたまたま知り合った業者から囲い込みの説明を受けて、この事実が判明。その時には、市場相場よりも３割以上安く買取契約をしてしまった後だったので、解約はできませんでした。囲い込みを証明することもできず、泣き寝入りするしかありませんでした。

不動産投資が失敗する原因

今までの挙げた4つの事例からもわかるように、不動産投資で失敗してしまった方の特徴や状況はさまざまです。しかし、その失敗に至る原因には共通項がいくつもあります。その原因を把握することが、不動産投資の失敗を防ぐための第一歩です。

 

表面利回りしか見ていない

表面利回りをだけをみて購入する物件を選んでしまうことは、不動産投資の失敗に繋がる原因の一つです。

表面利回りではなく実質利回りを重視しないと、実際のキャッシュフローがマイナスになる恐れも。手元にお金が残らない状況では、自己資金の流出が止まらず投資の継続は困難です。最悪の場合、自己破産の可能性さえあります。

 

適正価格が分からない

物件を購入する前に、自らの時間とエネルギーを使い相場価格に詳しくなりましょう。物件ポータルサイトを利用して、気になる物件は実際に現地を確認してみるなど、相場観を養ってください。

次第に市場の相場価格が分かってくると、物件の適正な価格や、お手頃な物件から成約されサイトから消えていくことに気づくでしょう。逆に良いと思った物件がいつまでも掲載されて残っている場合は、見定めがずれています。

 

勉強しない

投資の仕組みを勉強せず、物件の情報を収集しない人は確実に失敗します。いろいろなセミナーに積極的に参加するなど、自分から学ぶ姿勢がなにより大切です。

ファイナンシャルプランナー、宅建、賃貸不動産経営管理士など、資格を取得することもお勧めです。資格を取得することで騙されなくなり、知識は利益に繋がります。

 

長期的な計画性がない

不動産投資において、その場の勢いで意思決定をするのは止めましょう。気持ちを熱く持つことは構いませんが、冷静に物件の条件や収支シミュレーションで判断してください。

投資には長期的な視点が必要不可欠です。価格の値動きが大きい不動産投資では、途中で止める場合にもコストがかかります。

 

不動産会社の選定をミス

「新築の分譲開発しか行わない」、「買取再販しかしない」など、不動産会社も細分化しています。自分の目的に合った相談に親身になってくれる会社を選ばないと、失敗に繋がります。

不動産投資の売買でも、自社利益のみを追求する会社が多いのが、残念ながら現実です。いろいろな視点から情報を収集し、慎重に投資を行ってください。1社だけに依存せず、セカンドオピニオンの利用も有効です。

 

不動産投資の失敗をどうすれば防げたのか

不動産投資を失敗する原因には共通項があります。原因を把握したら、次は「いかに失敗を防ぐか」という対処法を確認しましょう。

 

購入をしない方が良い物件

不動産投資の失敗を防ぐためには、まず利益の出にくい物件の購入を避けることが重要です。例えば、新築物件の初期投資費用は、中古物件に比べてはるかに高くなります。その分、経年劣化による家賃収入の低下や売却した際の値下がり幅も大きく、インカムゲインとキャピタルゲイン両面合わせて収支計画を考えても、利益を出すことが困難です。

また、中古の物件の場合でも、人口が少ないエリアの空室リスクが高い「郊外の物件」や、購入後の修繕費用や安全面でリスクの高い「旧耐震の物件」もお勧めしません。

 

セカンドオピニオン

物件を選ぶ際には、1社のみではなく必ず2社以上に相談してください。不動産以外のFP（ファイナンシャルプランナー）に相談することもお勧めです。

特定の不動産会社のみに依存する状態を避けてください。不動産投資の成功には、有益な情報の獲得は必須です。情報弱者から卒業しましょう。

 

ライフイベントが近い時は避ける

結婚、新居購入、転職、退職など、お金とライフプランが変わるタイミングは、新規投資を見合わせすべき時です。新たな投資はライフイベントが終わってからにしましょう。

不動産投資では、急な出費やローン審査など、少なくない額のお金が絡んでくるため、大事な人生の節目への影響が避けられません。計画変更の対しても費用がかかり、ライフイベントと不動産投資の重複は、リスクが高いといえます。

 

経営者としての視点を持つ

事業として捉えて改善を繰り返す発想がないと、不動産投資では利益が出ません。短期で転売して利益が出るような物件を、個人投資家が購入することは難しいでしょう。家賃収益を得ながら利益を確定していく、長期の経済的視点が必要です。

そのような経営者としてのマインドを持つためには、新しい情報を積極的に入手したり、不動産会社を自ら開拓したりするエネルギーが求められます。

 

不動産投資では失敗する事例も少なくありませんが、比較的安定した資産運用の有効な手段になることも事実です。今回紹介した事例をはじめ、不動産投資での失敗事例の多くは、正しい不動産知識の欠如が背景にあります。しっかり原因を押さえて対処すれば、不動産投資の成功の可能性は必ず高まるでしょう。

今所有している物件でお悩みを持つ方や、今後不動産投資にご興味ある方は、事例や知識が豊富な専門会社に相談することをお勧めします。