不動産投資で後悔する人は何に悩んでいるのか。後悔するポイントと対策

「不動産投資を始めたけど、思っていたよりも利益が少なくて後悔している」「購入前に聞いたよりも空室が多く、キャッシュフローが悪化している」「入退去の修繕費用が高くて、手残りがほとんどない」

不動産投資は家賃という定期的な収入が見込めます。しかし、全てが思っていたとおりにいくはずはなく、物件購入後に失敗したと思うケースや、後悔を感じている投資家も少なくありません。

不動産投資に取り組む人が、投資して後悔したポイントとその対策を紹介しています。不動産投資で後悔している、後悔したことがあるならば、その対策を理解することができるかもしれません。ぜひ最後までお読みください。

不動産投資は後悔することばかり！？

収益不動産のポータルサイト「健美家」（運営：健美家）の「不動産投資に関する意識調査（ 第7回 ）」では、約40％の投資家が不動産投資で失敗した経験があると答えています。少なくない数の投資家が、後悔の念を抱いていることがわかります。

実際に後悔している内容や特徴を見てみましょう。

不動産投資をはじめて後悔していることを調査

「健美家」のアンケートで失敗したと感じていることは、このような内容です。

1. 空室が埋まらない
2. 修繕費・維持費の出費がかかりすぎた
3. 相場より高値で購入

失敗と感じている回答で一番多いのは空室です。やはり不動産投資は入居者の家賃収入を前提としたビジネスモデルのため、空室はオーナーにとって死活問題といえるでしょう。言うまでもなく、物件の入居状況には関係なく、毎月のローン返済や関係会社への支払いが発生するからです。

空室が埋まらない状態では、オーナーの手残りが少なくなります。家賃収入で、不労所得を得たいと思っていた投資家は後悔するでしょう。

不動産投資の成功か失敗の判断は正確には売却するまでわかりません。しかし、保有期間中のキャッシュフローは、後悔するかしないかの大きなポイントになっていることがアンケート結果からも読み取れます。

不動産投資で後悔する人の特徴

不動産投資に関連した後悔は「知識不足」に起因するものが多いです。物件購入時に、知識が不足しているため、物件や投資そのものに対するモノサシとなる判断基準を持ち合わせていないため、何となしに良い物件と思い投資を決めてしまいがちなのです。

たとえばSNSやブログなどを調べて見れば、「空室が多くても、物件がキレイだから短期で埋まると思った」「自信の与信が高くて、フルローンが出た（全額融資）から物件購入をした」「新築で金利1％台の好条件だったから」など、安易な投資理由でスタートした人が大勢います。

本来、考えるべき不動産投資の利益とは別のポイントで購入の判断をしているといえます。これでは、購入後に「後悔した」と感じるのは必然でしょう。

不動産投資は物件を購入しさえすれば、あまり苦労せずに毎月家賃収入が入ってくることをイメージしている投資家もいます。しかし、実際は不動産ビジネスの要素の方が強く、賃貸経営という言葉の方が近いと感じる人も少なくありません。

ビジネスでは必ず競合がいるため、後から参入する側は知識をつけて参加することが重要になります。実際に、前述した健美家のアンケートでは約52％の方が「本からの知識」で失敗を防げたと回答しています。不動産投資については勉強すれば対処法がわかり、全てとは言えませんが、一定のリスクを抑えることができるのは間違いないでしょう。

なぜ不動産投資で後悔することになるのか

不動産投資で後悔することになる理由は、利益が出る仕組みを理解していないことに大きな要因があります。

賃貸経営にはどんな要素があり、どんな経費が発生して、どんなリスクがあるのか。こういった基本事項を知ったうえで、収益があがる仕組みを理解して、物件を購入しなければなりません。

多くの人が後悔や失敗と感じている要素は、実は購入前に防げることが非常に多くあります。

購入しようとしている物件の周辺で、似たような物件をポータルサイトで探し募集家賃をメモしてみる。そのメモに基づいて、不動産会社の営業社員に疑問点を質問してみるなどすれば、収益があがるかどうかの簡単なシミュレーションができます。

営業社員の見せてくるシミュレーションに加えて、こちらから提示した家賃でシミュレーションの作成を依頼してみましょう。あまりに悲観的なシミュレーションは参考にはなりませんが、物件のエリアによって適正家賃や空室期間は異なります。相場賃料と適正な空室損、募集内容を調べることは重要です。

物件購入前に書籍やYouTubeなどから知識をつけ、利益が出る仕組みを理解して購入すれば後悔することは格段に少なくなるでしょう。

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不動産投資で後悔しているならどうやって解消する

不動産投資の後悔は人によってさまざまです。まずは自分自身がどのような理由で後悔しているのか現状をしっかりと把握することは大切です。現状を把握し対策を検討しましょう。

不動産投資で後悔していることを解消する方法

不動産投資で後悔していて、それを解消する手っ取り早い方法は、売却してリセットすることです。ただし、必ずしもすぐに売却できない場合もあります。場合によっては、売却価格がローンの残債に足りず、数百万〜数千万の資金が必要になることもあります。やめたくてもやめられない状態に追い込まれてしまっていることもあります。

売却が難しい場合はキャッシュフローの改善を検討しましょう。毎月の収支を改善できれば、毎月しっかりとローンの返済ができ、キャッシュの積み上がりが増していきます。具体的には空室期間の短縮、家賃の値上げ、経費の見直し、ローンの借り換えなどを検討することでキャッシュフローの改善を見込むことができます。

またキャッシュの積み上がりには手をつけず、売却の際の不足費用や別物件への購入資金にあてることです。間違ってもプライベートの浪費目的に使うことは避けるようにしましょう。

不動産投資は長期投資なので時間が解決する悩みもある

所有物件を長期保有することで、時間が解決してくれる場合もあります。キャッシュフローが回っているか、別の収入がしっかり確保できているならば長期保有することも可能になります。上手く時間を利用することで少しでも高値で売却できるタイミングを狙うことができます。

仮に投資している物件がマンションであれば入居者が退去するタイミングまで待ち、賃貸に出す目的ではなく、自宅として住む人に向けて売却を検討することも方法の1つでしょう。最近はマンションの価格が上がり続けているので収益物件としてではなく、実需として高値で売れる可能性は十分に見込めることができます。

解消できない悩みについて知っておく

解消できない悩みについても知っておくことは大切です。

• 物件　：物件のスペック（立地、築年数、土地面積、建物面積）
• 支払い：借入額、毎月のローン返済、光熱費や税金などの経費

購入物件のスペックや支払い面は売却しない限りオーナー側では解消できない悩みになることが理解できます。しかし、空室によるキャッシュフローの悪化については管理会社と連携を取り、賃貸付けを改善する余地は解決できる可能性があります。

不動産投資は株式やFX投資と異なり、購入後もオーナーの努力で収益を伸ばせる点がポイントです。賃貸付けを勉強し自ら賃貸不動産会社に客付け営業をおこなっているオーナーもいます。できることに目を向けて改善をしていくことが有効でしょう。

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不動産投資で後悔しているなら売却することも一手

不動産投資で後悔する人がいることと、その理由について紹介してきました。また、改善方法についても一案を提示してきました。

売却することも悩みを解消する方法の1つであるといえるでしょう。

なぜなら売り方や融資情勢によっては相場よりも高値で売却できる可能性すらあるためです。

保有物件のエリアや物件特性を理解している不動産会社や営業社員にコンタクトをとり、売却を検討してみることで、先の展望が見えてくることもあります。

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