契約直後から安定した収入が期待できるなど、不動産売買の中でも人気の「オーナーチェンジ」。オーナーチェンジという言葉は知っていても、意外と知られていないのがオーナーチェンジの際の敷金の取り扱いです。
「敷金は新しいオーナーに移行するの？」、「敷金はどのタイミングで精算するべきなのか？」など、不動産投資初心者には疑問に思う所が多いでしょう。
今回は、そんなオーナーチェンジと敷金についての疑問に対して回答していきます。他にも、知っておきたい敷金の返済義務や滞納があった場合の対応、敷金が移行しないケースについても解説しています。
オーナーチェンジとは？
オーナーチェンジとは、すでに入居中の物件と売買契約を結ぶことによって、入居者との賃貸契約はそのままに、物件を所有するオーナーだけを変更する不動産取引です。
オーナーチェンジ物件を購入した買主は、入居者がいる状態の物件を引き継げるので、入居者が長期で決まらない「空室リスク」がなく、購入すると同時に決まった家賃収入を見込めます。
他にもオーナーチェンジには、収支計画が立てやすく投資ローンの審査に通りやすいことや、リフォームや設備点検などの初期コストが必要ないなど、メリットも多く不動産投資初心者にもお勧めです。
敷金とは？
敷金とは、不動産の賃貸契約を行なう際に、借主がオーナー側に賃料の未払いなどに対する担保として支払う費用です。オーナーが預かった敷金は、賃料の未払いが発生した場合の補填や、退去時に入居者の不注意や故意によって毀損した部屋の修繕費用として利用されます。
部屋の壁紙が変色してしまったというような経年劣化が原因の修繕費用には、敷金は利用できません。家賃の未払いや、故意や過失による原状回復費用が発生しない場合、敷金は返金するのが一般的です。
オーナーチェンジの際に敷金は移行する？
「オーナーチェンジの際に敷金は移行するのか？」という質問に対して、結論としては移行します。オーナーチェンジでは、新しいオーナーに旧オーナーが持っていた権利が引き継がれます。それは敷金についても同様です。
敷金は所有移転時に精算
敷金の移動は、物件の売買代金を受け渡すタイミングで、売主から買主へ移動します。旧オーナーが入居者から預かっているものを、新しいオーナーに移動させるイメージですので、敷金は経費ではありません。
入居者に対する返還義務も引き継ぐ
オーナーチェンジで新しいオーナーが敷金を預かると同時に、退去する際に入居者に敷金を返還する義務も引き継ぐことになります。
当然ですが入居中に滞納があった場合には、敷金で充当できます。退去時に入居者とトラブルにならないように、賃貸契約書の敷金の取り決め事項を、オーナーチェンジの契約を結ぶ際に確認しておきましょう
滞納があった場合は減額で継承
注意が必要なのは敷金を引き継ぐ以前に、既に家賃の滞納が発生しているケースです。その場合、事前に売主と買主で打ち合わせを必要とします。
オーナーチェンジする前に、滞納した家賃の補填に敷金が充当されていた場合、本来預かっていた敷金の総額から減額された状態で引き継ぐことに。そうなってしまうと、今後の滞納に備えるための敷金が目減りしている、新オーナー側にとって不利な状態になってしまいます。
そのような状況を避けるためにも、旧オーナー側が、入居者の滞納により減額した分を負担して、入居時に受け取った同額の敷金を新オーナーに渡すことが一般的です。
プロが解説。オーナーチェンジの取引での敷金の取り扱い
敷金等を継承する変更合意書のひな形
オーナチェンジで敷金等の継承にあたり下記のような通知を入居者に行い、賃貸契約を継承します。家賃や敷金などを同一条件で引き継ぐことを売主、買主、入居者で合意をします。
オーナーチェンジの敷金の領収書について
基本的に物件引き渡しの際に、売主と買主の間で家賃等の精算をします。その際に敷金の移行について領収書を買主から発行します。
これは後日、買主から「敷金をもらっていない」請求されるのを防ぐためです。
なお、入居者との賃貸契約締結時に、売主（旧オーナー）から入居者に渡している敷金の預かり証は、特に回収したり変更する必要はありません。そのままの買主が権利関係を継承することになります。
オーナーチェンジと敷金の注意点
円滑なオーナーチェンジ取引を実現させるためにも、確認しておきたい敷金についての注意点がいくつかあります。注意点をしっかり押さえて、後々のトラブルに発展することを未然に防ぎましょう。
精算を忘れない
売主から買主に物件の権利を引き渡す時に、敷金も必ず精算してください。
賃貸管理会社が敷金を保管している場合もあり、管理契約の解約に合わせて敷金を受領することを忘れないようにしましょう。
滞納による減額
オーナーチェンジで引き渡しの際にトラブルにならないよう、滞納に対する敷金の取り扱いを契約時に決めておきましょう。
滞納により敷金が減額されている物件の場合、買い手が少なくなります。オーナーチェンジを検討しているオーナは、物件を売り出す前に、入居者から滞納している家賃を徴収しておくことをお勧めします。
保証金も移行する
敷金ではなく、保証金という名目で、家賃の未払い時の担保や原状回復費用として借主がお金を預かっているケースがあります。
「保証金を退去時に精算すると」いう契約を結んでいる場合、保証金も忘れずに引き継ぎしておきましょう。
契約書に、「保証金は入居時のクリーニング費用に充当する」という記載がある場合、引き継げない可能性があります。オーナーチェンジの際、トラブルにならないように、敷金と同じく保証金についても取り決めをしてください。
礼金は移行しない
礼金は、部屋を貸してくれたお礼として貸主に支払われるお金です。敷金のように担保として預け入れたものではないので、新オーナーには移行されません。
滞納家賃は継承されない
オーナーチェンジにより、旧オーナーと借主の契約は終了です。しかし、オーナーチェンジする以前に滞納していた家賃の債権債務は、旧オーナーがそのまま持ち続けます。旧オーナーは売却後も、借主に対して滞納家賃を請求する権利を維持することになります。
しかし、旧オーナーは、仮に未納した家賃を借主から回収できなくても、新オーナーに対して、移行した敷金と未納家賃の相殺を請求することはできません。
敷金が移行しないケース
基本的にオーナーチェンジに伴って、新オーナーに引き継がれる敷金。しかし、オーナーチェンジの契約条件によっては、敷金の移行ができないケースもあるので注意が必要です。
競売によるオーナーチェンジ
旧オーナーの支払い不履行などにより抵当に出された物件を、競売によりオーナーチェンジで購入した場合、敷金が新オーナーに移行されないケースがあります。
抵当権の設定後に入居者との賃貸契約が結ばれている場合、新オーナーの権利が借主より優先され、新オーナーは入居者を追い出す権利を持ちます。そのようなケースでは、新オーナーは入居者に敷金を返済する義務を持ちません。
しかし、賃貸契約が抵当権の設定日より先行している場合では、逆に借主側の権利が優先され、敷金を返済する義務も新オーナーに引き継がれます。
敷金がない賃貸契約
現在、不動産の契約形態も多様化しており、「敷金なし、退去時のクリーニング費用の支払いのみ」という条件で契約している物件も増えています。その場合、入居した当初と同じ「敷金なし」の契約条件を引き継ぐことになります。
どうしても敷金を預け入れして欲しい場合、入居者と交渉することも可能です。しかし、敷金の預け入れ交渉の成立は難しいと思ってください。
入居者との家賃や権利をそのまま引き継げるなど、安定した不動産運営が魅力のオーナーチェンジ。敷金も他の権利と同じ様に引き継げるので安心してください。
しかし、敷金の取扱いについては、後々のトラブルに繋がる恐れのある注意点も少なくありません。オーナーチェンジの契約を結ぶ際には、敷金の取り扱いについても関係者間で必ず話し合いをしておきましょう。
敷金移行におけるトラブル
敷金のトラブルはどれくらいの頻度？
売却前に入居者の家賃滞納があった場合のケース
トラブルになりやすい「クリーニング費用」
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