ワンルームマンション投資の繰り上げ返済で収支改善
資産を増やすために知りたい！

ワンルームマンション投資は、繰り上げ返済をすることで大きなメリットを得られる可能性があります。今回は、返済方法や注意しておきたいポイント、成功させるためのヒントについて詳しく解説します。

ワンルームマンション投資の収支が悪化してしまったとお悩みのオーナー様はぜひご覧ください！

 

ワンルームマンション投資の繰り上げ返済をオススメする方

 

さまざまなメリットのある繰り上げ返済。では、どのような方に適しているのでしょうか。

まず、収支がマイナスになっている場合は収支改善の手段として繰り上げ返済を検討すると良いでしょう。購入時のシミュレーションが甘く収支が悪化してしまった場合は、再シミュレーションにもとづき繰り上げ返済をして、利益を確保できる収支状態へと改善することができます。

また、余剰資金があり、ほかに投資対象もない、という方にもおすすめです。

もちろん、早くローンから解放されたいという方に非常に有効な手段であることは言うまでもありません。

繰り上げ返済を行うのであれば、購入後早めの時期から開始するほど、総返済額を抑えることができます。

 

繰り上げ返済の3つのメリット

 

キャッシュフローを改善できる

繰り上げ返済により総返済額が少なくなるため、収支改善の効果を期待できます。家賃や管理費が当初の見込みから変動してしまい収支がマイナスとなった場合にも、繰り上げ返済は有効な手段です。

繰り上げ返済を行う場合は、できる限り早期に着手したいところです。特に収支がマイナスの場合は、放置しておくとキャッシュの負担は増加し、繰り上げ返済は困難になってしまいます。

早期の繰り上げ返済により月々の収支をプラスにできれば、さらなる繰り上げ返済も可能で、利益をいっそう増やすことのできる可能性も拡がるのです。

 

返済期間を短縮できる

繰り上げ返済を行えば、返済期間を短縮できます。

退職前に完済したい、老後の負債をできるだけ減らしたい、という方も多くいらっしゃいます。ローンを抱えていることを負担に感じるようであれば、繰り上げ返済は有効な手段と言えるでしょう。

 

総返済額を減らすことができる

繰り上げ返済をすると、金利負担を軽減することができ、返済する総額を抑えられます。

その分リターンは増えるため、利益確定を行いやすくなります。

 

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繰り上げ返済の流れと返済方法

 

繰り上げ返済の流れ

繰り上げ返済を検討する場合、まず返済シミュレーションをして、返済額を決定します。シミュレーションの精度が成功の鍵です。金融機関にも相談しながら、慎重に進めましょう。

返済額を決めたら、返済方法を検討します。返済方法には、返済額軽減型か期間短縮型がありますので、目的に応じて選択しましょう。詳細は次の項目で解説します。

あわせて繰り上げ返済の日程も決定し、金融機関に申請書を提出します。

返済手数料や返済後の試算表が提供されますので、認識に誤りがないか、しっかりと確認しておきましょう。

返済日を迎えたら、指定口座への振込または返済口座からの引き落としで支払いを行います。

 

返済方法（1）返済額軽減型

返済期間は当初の設定から変更することなく、毎月の返済額を減らす方法です。キャッシュフローをプラスにするために有効です。

 

返済方法（2）期間短縮型

一方、返済期間を当初の設定よりも短縮できるのが「期間短縮型」です。毎月の返済額は変わりません。総返済額を圧縮することができます。

 

返済のシミュレーション例

次のような条件を設定し、「返済額軽減型」と「期間短縮型」でそれぞれどのような結果になるかシミュレーションし、得られるメリットを確認してみましょう。

 

当初の借入元金：2,500万円

借入期間：35年

金利：初回から1.5％

返済方法：元利均等返済

購入後5年で300万円の繰り上げ返済を行う

当初借入金	25,000,000円
当初借入期間	35年
返済済み期間	5年
返済方法	元利均等返済
金利	1.5%
毎月返済額	76,546円

 

返済額軽減型であれば月々の返済額を約1万円減らすことができます。

返済額軽減型
毎月返済額	66,169円
残り返済期間	30年
減少する利息額	725,092円

 

期間短縮型であれば返済期間を5年ほど短縮可能です。減少する利息額は約150万円になります。

期間短縮型
毎月返済額	76,546円
残り返済期間	25年1か月
減少する利息額	1,529,049円

 

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繰り上げ返済　注意したいポイント

 

預金を使い切らない

繰り上げ返済で預金を使い切ってしまうと、思わぬ支出にあたって身動きが取れなくなってしまいます。家賃が下がってしまった場合や空室期間が生じた場合、リフォームの必要がある場合など、自己資金で負担しなければならないケースは予想するより多いものです。こうした場合の備えが危うくなるほどに繰り上げ返済を行っては本末転倒です。手元には一定の現金を常に確保し、予想外の出費にも対応できるようにしましょう。

 

経済的な合理性があるか判断する

繰り上げ返済で節約できる額と繰り上げ返済をせずに得られるリターンを比較して、慎重に判断しましょう。当然ながら、繰り上げ返済をせずに得られるリターンの方が大きければ、現状のままの返済プランを維持するべきです。

また、そろそろ売却を考えている場合や完済が近い場合には、繰り上げ返済のメリットはほとんどありません。発生する手数料を考慮すれば、むしろマイナスになることもあります。

 

団信の効果が少なくなる

繰り上げ返済を行えば、元本が減少します。団信に加入している場合は、元本の減少に保障内容が連動することに注意しなければなりません。

場合によっては、生命保険等に追加で加入する必要が生じることもあります。こうしたコストも勘案したうえで、本当に繰り上げ返済でメリットが得られるかどうかを確認することが大切です。

 

返済手数料がかかる

返済手数料は金融機関ごとに異なり、契約内容によっても変わります。また、繰り上げ返済を行う時期や返済金額によって変化する場合もあります。

繰り上げ返済を行う前に、これら手数料の金額をしっかりと確認しましょう。手数料を差し引くとメリットが出なくなるようであれば、繰り上げ返済を行うべきではありません。

 

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繰り上げ返済を成功させるヒント

 

キャッシュフローがマイナスとなっている物件がターゲット

キャッシュフローがマイナスに転じているわけではない物件であれば、家賃でローンの返済を進めることができます。

一方、月々の収支でマイナスが続く物件は、投資を継続することが難しくなっていきます。キャッシュの流出を防いで利益を確保するには、早期に対策を講じる必要があります。

繰り上げ返済を検討するのであれば、まずはキャッシュフローがマイナスとなっている物件を対象にすることをおすすめします。

 

金利が高い物件なら大きなメリット

繰り上げ返済は、金利負担を軽減させることができる方法であるため、金利が高い物件であればその分メリットも大きくなります。複数物件を所有している場合などは、金利が高いものを優先して検討すると良いでしょう。

 

借り換えも選択肢

ローン返済の条件を改善するには、繰り上げ返済だけが選択肢ではありません。ローンの借り換えによって、より有利な金利条件を得ることも可能です。さまざまな方法を検討し、もっともメリットの大きい方法を選択しましょう。

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