オーナーチェンジの買取で物件を売却するメリット！
買取業者の選び方も紹介

オーナーチェンジ物件買取で売却を成功させるために、取引の仕組や流れを知っておきましょう。高価買取で売却するコツや注意点についても解説します。

 

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オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件を理解するには、まずその定義を知ることが大切です。ここでは、オーナーチェンジ物件とはどのような物件を指すのか、詳しく見ていきましょう。

入居者が居住している状態で売買される物件

オーナーチェンジ物件とは、入居者が居住している状態のまま、オーナーが変更になる物件のことを指します。

一般的な不動産売却では、物件を明け渡した状態で引き渡しを行いますが、オーナーチェンジ物件の場合は、入居者がいる状態で売買契約を結ぶことになります。このような物件の売買を「オーナーチェンジ」と呼びます。

オーナーチェンジ物件は、主に投資用の賃貸マンションや一棟アパートなどで行われます。入居者の居住権を保護しながら、物件の所有権を移転するという特徴があります。

また、居住用の分譲マンションに住んでいたオーナーが、転勤などで家を空ける間、いずれは戻ってくることを想定して賃貸で貸しているケースがあります。しかし、結果的にマンションに戻ってくることがなくなったために賃貸のまま売るケースなども、オーナーチェンジ物件と呼ばれます。

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オーナーチェンジ物件を売却する方法は、買取と仲介がある

買取とは

不動産会社が直接物件を買い取る形態です。

その後、不動産会社が物件の買主を探して転売することになります。

仲介とは

売却する物件の媒介契約（売却依頼）を不動産会社と締結します。

その後、買主と売買契約が成立した際に、成功報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。

オーナーチェンジの仲介については下記も確認ください。

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オーナーチェンジ買取の5つのメリット

オーナーチェンジを買取で売却する際には、いくつかのメリットがあります。

賃貸中のまま引渡しできリフォーム不要

オーナーチェンジの場合、入居者が居住したまま物件が売買されます。現在の状態のまま引き渡す契約のため、リフォーム費用の負担はありません。

修補義務なし

引き渡し後に水漏れや設備不良のトラブルがあったとしても、売主に修復義務はないため、修繕費用等を請求されることはありません。

仲介手数料が不要

「買取」を選択すれば仲介手数料がかからないという費用面でのメリットもあります。

スピーディに引き渡しできる

買主が見つかるまで売買契約が成立しない仲介とは異なり、不動産会社との交渉がまとまれば早期に取引を完了できます。早ければ数日～1か月程度で売却できることもあります。

広告掲載がない

オーナーチェンジ買取であれば、広告を掲載することもないため、物件売却を周囲に知られることもありません。

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オーナーチェンジ買取のデメリット

では、オーナーチェンジ物件の買取のデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

仲介より価格が安くなる

買取での売却の場合、諸経費や税金、不動産会社が確保する利益などのために、売却価格は相場価格と比べて安くなることが一般的です。

ファミリータイプは売りづらい場合がある

ファミリータイプの物件をオーナーチェンジ買取で売却しようとすると、ワンルームなどに比べて利回りが低いためになかなか売れない場合があります。

利回りが低くなる理由は、専有面積と賃料が必ずしも正比例しないことにあります。

たとえ面積が3倍だからといって、3倍の家賃を設定しては、入居者はつきません。

このため、面積の広いファミリータイプの物件は利回りが低くなりがちで、収益性が低いと判断されて投資物件としての魅力も乏しい傾向があるのです。

家賃が安いと価格が下がる

上記と関連して、家賃の低い物件は利回りが低く、収益性も乏しいと見なされます。

物件の価値に影響を及ぼし、売却価格が低くなることが一般的です。

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オーナーチェンジ物件を買取に出す理由

では、オーナーがオーナーチェンジ物件を買取に出す理由とは何でしょうか。その理由は、オーナーの置かれた状況によって様々です。ここでは、代表的な理由をいくつか見ていきましょう。

早期の現金化を望む

不動産を売却する際、仲介で売却するよりも買取のほうがスピーディーに現金化できます。そのため、早期の資金調達を目的とする場合は、オーナーチェンジ物件を買取に出すことがおすすめです。

仲介売却では、物件の広告を出し、購入希望者を募る必要があります。購入希望者が現れても、物件内見や価格交渉、売買条件の調整など、売却までにはある程度の時間がかかってしまいます。

一方、買取であればスピーディーに取引を完了させることができます。まとまった資金がすぐに必要な際に、買取売却を選択するオーナーは多いのです。

家賃収入が減少した

空室が増えたり、家賃の下落により収益が悪化したりした場合、買取に出すことで、収益性の低下したオーナーチェンジ物件を手放すことができます。

賃貸経営では、安定した家賃収入を得ることが重要ですが、入居者の退去や家賃の下落などにより、収益が悪化するケースは少なくありません。特に、築年数が経過した物件では、設備の老朽化などから、入居者を確保することが難しくなる傾向にあります。

収益性が低下した物件を抱え続けることは、オーナーにとって大きな負担になります。買取に出すことで、そのような物件から足を洗い、新たな投資機会を探すことができるでしょう。

管理の手間を減らしたい

賃貸管理の煩雑さから解放されたいオーナーにとって、買取はよい選択肢になります。買取であれば、リフォームや修繕なども、買い取る不動産会社が負担してくれる場合があります。

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オーナーチェンジ物件は売れない？

オーナーチェンジ物件の売却を検討するオーナーは少なくありません。しかし、オーナーチェンジ物件の売却は、通常の不動産売却よりも難航するかもしれません。

確かに、一般的な不動産売却と比べると、オーナーチェンジ物件の売却には難しさがあります。では、オーナーチェンジ物件が売れない理由とは何でしょうか。主な理由を見ていきましょう。

購入希望者がそもそも少ない

オーナーチェンジ物件は、主に、投資目的の購入者にされます。また、投資物件としての価値が見いだせないと、中々買い手がつきません。購入希望者が少ないことが、オーナーチェンジ物件の売却を難しくしている要因の一つといえるでしょう。

一般的に、マンションやアパートを購入する際は、自身が居住する目的で探す人が多数派です。しかし、オーナーチェンジ物件は、既に入居者がいる状態であるため、居住目的の購入希望者は見込めません。

このように、居住用の不動産に比べ、購入希望者層が狭いことが、オーナーチェンジ物件の売却を難しくしている一因です。売却を検討する際は、このような物件特性を理解した上で、販売戦略を練る必要があるでしょう。

物件の内覧ができない

入居者がいるオーナーチェンジ物件は、内覧を行うことが難しい場合があります。物件の現況を確認できないことで、購入希望者が二の足を踏む可能性が高くなります。

一般的な不動産売買では、購入希望者が物件の内覧を行い、物件の現況を確認した上で購入の意思決定を行います。しかし、オーナーチェンジ物件の場合、入居者のプライバシーや居住権を侵害しないよう、内覧には制限がかかることが多いのです。

入居者の都合に合わせなければ内覧ができなかったり、部屋の中に立ち入ることができなかったりと、物件の現況を十分に把握できない可能性があります。

これでは、購入希望者は物件の価値を適切に判断することが難しくなってしまいます。結果的に、オーナーチェンジ物件の売却が進まない要因の一つになっているのです。

住宅ローンを利用できない

オーナーチェンジ物件は投資物件扱いとなるため、住宅ローンの利用ができません。投資用ローンは金利が高く、借入額にも制限があるため、購入希望者の選択肢が狭まります。

投資用ローンは、住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。また、借入額にも制限があるため、高額な物件の購入には不向きな面があります。このような投資用ローンの特性から、オーナーチェンジ物件の購入希望者が限定されてしまうのです。

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オーナーチェンジ物件の買取業者の選び方

オーナーチェンジを買取で売却する際、信頼できる優良な買取業者と取引することで、スムーズな物件の引き継ぎと安定した収益を実現できる一方、悪質な業者と取引してしまうと、トラブルに巻き込まれるリスクがあります。

専門会社に依頼をする

オーナーチェンジ物件の取り扱い実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。

そうではない会社の場合、相場価格も把握しておらず、査定価格が不当に安い場合もあります。

資金力のある買取業者を選ぶ

中間省略登記で第三者に販売しようとする業者は要注意です。

転売が成立しないと買取の資金がないことがあり、最悪の場合、転売が成立するまで引き渡しができないケースもあります。

違約金を支払わない業者もいるため、手付金が安すぎないか、しっかりと確認しましょう。

目安は価格の10%程度で、あまりに少ない場合は注意が必要です。

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オーナーチェンジ物件を高値で売却するコツ

家賃を高くする

家賃が安いと、物件の収益性が乏しいと見なされることは先ほどご説明しました。

逆に、家賃が高ければ利回りが高く、収益性の高い物件という評価が得られます。

売却価格にもポジティブな影響を及ぼし、高い価格での売却を期待できます。

入居者募集の時点で高い家賃を設定しておくとスムーズですが、このほかに更新時に家賃を上げるという手段もあります。

市場相場が良い時に売却をする

オーナーチェンジ物件に限らず言えることですが、物件を売却するときには「売りどき」を見極めることが非常に重要です。

特に注目したいのが、「市場価格の推移」、「金利」、「株価」の3つです。

市場価格が上昇傾向なのか、下落傾向なのか、まずは過去10年程度の推移を確認し、現状がどちらのトレンドにあるのかを把握します。

その上で、今後の動向を見極めるヒントとなるのが「金利」と「株価」です。金利が下がると、低金利の恩恵を期待して住宅ローンを組む人が増えるため、不動産価格は上がります。

金利が上がれば、逆に不動産価格は下がると予測されます。

また、株価は不動産価格と似たような動きを取ります。

株価が上昇しているうちは、不動産価格も上がる傾向にあると考えて良いでしょう。

ファミリータイプは空室になるのを待つ

ファミリータイプの場合、オーナーチェンジ買取では売りづらく、仮に売れたとしても高値にはならないことがほとんどです。

賃料が相場よりも大幅に高い場合を除き、空室にして売却する方が良いでしょう。

高値売却ができる理由とは？

買取でオーナーチェンジ物件を売却するときの注意点

買取でオーナーチェンジ物件を売却する際の注意点を解説します。

入居者トラブル

オーナーチェンジにあたっては、入居者の契約等は基本的には同一の条件が引き継がれます。

しかし、中には買主がすぐに退室交渉や家賃値上げを行おうとして、トラブルになるケースもあります。

賃貸管理・サブリースが解約できない

入居者との契約はオーナーが変わっても引き継がれますが、管理会社との契約は引き継がれず、新しいオーナーが新たに管理会社と契約するケースが多く見られます。

売主が管理会社との契約を解約できないと、引き渡しに影響が生じたり、減額請求をされたりすることもあります。

契約によっては解約予告期間が設けられていることもあり、この場合すぐに解約ができません。

契約書を改めて確認しておきましょう。

オーナーチェンジ買取の流れ

1. 物件調査
2. 価格査定
3. 価格決定
4. 売買契約締結
5. 決済
6. 入居者連絡

１、物件調査

入居者がいるため、室内への立ち入り調査はありませんが、役所調査・現地調査・賃貸契約書・重要事項調査報告書などの調査が行われます。

２、価格査定

以下の方法を用いて、価格を査定するのが一般的です。

事例比較法

多数の不動産取引の事例を参照して、対象となる不動産の価格や利回りを査定する方法です。

適切な事例を選択した上で、時点修正等を加えて価格を算出します。

ＤＣＦ法

収益をベースとして、対象となる不動産の価格を求める方法の1つです。

対象不動産が将来生み出すと予測される各期間の純収益を現在価値に割り引き、

それらの現在価値の合計値を資産価値として算出します。

３、価格決定

査定された価格やその根拠を契約当事者間で確認し、価格交渉などを経て最終的に価格を決定します。

４、売買契約締結

価格など諸条件で合意できたら、契約書に署名捺印します。

特に重要なのは、「いつまでに」「いくらで」引き渡すか、という点です。

お互いの認識に齟齬がないよう、しっかりと確認しましょう。

また、手付金の支払いもこの段階で行われます。

５、決済

司法書士が立会いの下、所有権移転と、合意した金額の支払いが、無事に完了することを確認します。

なお、抵当権は一括で返済する必要があります。

６、入居者連絡

物件の所有者が変更されたことを入居者に通知します。

家賃の振込先や新しい管理会社（変更される場合）など、入居者に直接関わる部分は特に分かりやすく伝えることが大切です。

新しいオーナーである買主が通知することが多く、売主は特に対応する必要はありませんが、

新旧のオーナーが連名で通知する場合などは、文面をしっかり確認しましょう。

オーナーチェンジ物件の買取で売却した事例

実際に買取によって物件を売却した事例をご紹介します。

物件購入の為に買取売却

独身時代に複数件、投資用マンションを購入していたAさんは、結婚を機に自宅を購入することになりました。

ローンを組もうとしたところ、金融機関は投資用マンションの返済を要求。Aさんは物件の売却できるタイミングをコントロールしたかったため、仲介ではなく買取での売却に踏み切りました。

売却と返済を同時に実現することができ、自宅も購入できたため、非常に満足されています。

多忙な方は買取で手間なし

地方在住の開業医であるBさんは、本業が忙しく時間が取れないため、出張買取で決済をすることになりました。

司法書士と営業担当者がご自宅に伺い、その日のうちに代金支払いと所有権移転を完了。

東京までの往復時間や手間を考えれば、非常にメリットの大きい選択だったとおっしゃっていました。

手間がかからずに喜ばれた取引になりました。

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オーナーチェンジ物件の売却を検討している場合は、実績が豊富な専門会社に相談してみましょう。

どのような方法で売却を進めるべきかは、物件やお客様の状況によってさまざまです。

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