区分マンション投資の出口戦略を考える。今すぐ売却をすすめる条件とは

不動産投資における「出口戦略」とは、投資の利益を確定するための行動計画を指しますが、本来は「被害を最小にして撤退すること」という意味です。

区分マンション投資の出口戦略は、「いつ売るか」という単純な話ではありません。そのため、区分マンションを所有している投資家にとって、出口戦略は頭を悩ませる問題のひとつです。

今回は、具体的にどのようなことを考えておくべきなのか、紹介していきます。

区分マンション投資における出口戦略の重要性

区分マンション投資を始める際、多くの人が収益性や物件選びに注目しますが、同じくらい重要なのが出口戦略です。適切な出口戦略を立てることで、投資のリスクを軽減し、利益を最大化することができます。出口戦略の概念や重要性について詳しく見ていきましょう。

出口戦略とは何か

出口戦略とは、投資物件を売却して投資資金を回収するための計画のことです。区分マンション投資において、出口戦略は投資の成功を左右する重要な要素です。単に「いつか売却する」というだけでなく、市場動向、自身の財務状況、税制の変更などを考慮しながら、具体的なプランを立てることが重要です。

出口戦略には、売却のタイミングや方法だけでなく、売却後の資金の使途まで含めて考えることが望ましいでしょう。

なぜ出口戦略が重要なのか

出口戦略が重要な理由は多岐にわたります。まず、投資リスクの軽減が挙げられます。不動産市場は常に変動しており、予期せぬ事態が起こる可能性もあります。適切な出口戦略を立てておくことで、市場の変化に柔軟に対応し、リスクを最小限に抑えることができます。

次に、利益の最大化が可能になります。最適なタイミングで売却することで、投資利益を最大限に引き出すことができます。たとえば、不動産市況が好調な時期に売却することで、高値での売却が可能になるかもしれません。

さらに、長期的な資産管理の観点からも出口戦略は重要です。将来的な資金需要や税金対策を考慮した計画を立てることで、より効果的な資産運用が可能になります。退職後の生活資金として活用する予定であれば、その時期に合わせて売却を検討するなど、ライフプランと連動させた戦略を立てることができます。

最後に、投資の柔軟性を高めることができます。出口戦略を持つことで、状況に応じて戦略を調整し、最適な選択ができるようになります。市場環境や個人の状況が変化した際に、迅速かつ適切な判断を下すことが可能になるのです。

出口戦略を考えるタイミング

出口戦略は、区分マンションを購入する前から考え始めるべきです。投資の目的や期間を明確にし、初期の出口戦略を立てることで、より的確な物件選びや資金計画が可能になります。

購入後も定期的に出口戦略を見直すことが重要です。市場動向や自身の財務状況に応じて戦略を調整することで、常に最適な状態を保つことができます。特に、不動産市場や経済状況が大きく変化した際には、出口戦略の再検討が必要になるでしょう。

また、ライフイベントのタイミングも出口戦略を見直す良い機会です。結婚、出産、転職、退職など、生活環境が大きく変わる際には、投資の方針も変更が必要になる可能性があります。このような節目に出口戦略を再考することで、より自身のライフプランに沿った投資が可能になります。

区分マンション投資の出口戦略の考え方

区分マンションを所有する投資家は、物件の利回りやキャッシュフローに目が行きがちです。マンション販売会社に、利回りとキャッシュフローをアピールされて購入に至った方もいるでしょう。

しかし、短期的な利回りとキャッシュフローの数字が良いというだけでは区分マンション投資が成功したとはいえません。出口を確定してこそ、成功したと言えるはずです。まずは、出口戦略を立てる上で考えるべき主な要素を紹介します。

インカムゲインを分析する

インカムゲインとは、家賃収入から管理費・修繕積立金、固定資産税などを差し引いた差益のことです。前述したように、区分マンション投資では、インカムゲインを目的としていることが多いはずです。

出口戦略を考える際は、中長期的なインカムゲインを見なくてはなりません。現状は利回りも良く、多くのキャッシュフローを生み出していたとしても、入居者の入れ替わりや大規模修繕工事などがあれば、利回りとキャッシュフローするからです。

また、年数が経過すれば、家賃収入は下がり、修繕積立金は上がる傾向にあります。収入が減り支出が増えれば、利益は減ります。
収支は常に一定といかないからこそ、将来的な収支変動を見極めて売却をする必要があります。

キャピタルゲインを分析する

キャピタルゲインとは、購入価格よりも売却価格の方が高い場合の売買差益のことです。

区分マンション投資では、立地条件や管理・運用次第でキャピタルゲインが得られることもあります。周辺の相場が上昇し、買ったときよりも高く売れたケースも少なくありません。

ただし、区分マンションの場合は、資産価値のほとんどが建物の価値です。土地とは違い資産価値が年数の経過とともに下がるため、築年数が浅いほど高く売れる傾向があります。

出口戦略を考えるならば、所有物件が、経年劣化による価格下落を超えるだけの相場上昇を見込むことができるのか、見極める必要があります

区分マンションの出口戦略の立て方

収支に関する基本的なことをふまえ、具体的にはどのようにして出口戦略を考えればよいのでしょうか。

相場を見極める

今の収支がどのように変化していくのかというのは、ニュースや新聞などの情報から推測することができます。

たとえば、2020年以降に急速に増えたリモートワークの影響はどうでしょうか。新型コロナウィルスの影響で、多くの企業でリモートワークの導入が進みました。

東京都の調査では57.8%の企業でリモートワークを導入し、そのうち継続意向の企業は8割にも上るという結果が出ています。リモートワーク化が進み毎日会社に出社する必要が無い人にとっては好立地の駅近物件に住む必要性は高くありません。投資用の区分マンションは駅近くの好立地物件が多く。需要が下がれば家賃や物件価格が下がるという点は懸念材料となりえるでしょう。

また、オリンピック以降の外貨の引き上げなどもニュースとしてわかりやすいのではないでしょうか。2013年の東京オリンピック開催決定以降、インバウンド需要に伴い多額の外貨が投資され、大きく地価が上昇した地域も少なくありません。

開催が不透明ではありますが、2021年以降はインバウンド需要は減少が予想されています。これが物件価格にどう影響してくるのかというのも、出口戦略を立てる上では重要な要素です。

プロに相談する

今後も安定した家賃収入が見込めて、物件の価格相場も上昇傾向にある物件であれば、今すぐに売るという選択は損だと思われるはずです。

しかし、将来を判断することは容易ではありません。一棟マンションを所有していれば、複数ある部屋の空室率を見ながら、全体の収支をコントロールすることができるかもしれませんが、区分マンションでは、なんらかの事情で、突然空室になったりトラブルが起きたりして、収入がゼロになるリスクがあるからです。

そのため、所有するマンションを売ったらいくらのキャピタルゲインが見込めるか、常に把握しておくことも重要です。そして、今の収支と、売却益を総合的に判断することで、出口が見えてくることもあります。

もし自身で判断することに不安あるのならば、プロに相談し、出口戦略を立ててみるといいでしょう。

区分マンションの売却タイミング

出口戦略の中で最も重要な要素の一つが、売却のタイミングです。適切なタイミングで売却することで、投資利益を最大化し、リスクを最小限に抑えることができます。ここでは、区分マンションの売却を検討すべき主なタイミングについて詳しく解説します。

購入から5年経過後

区分マンションを購入してから5年が経過すると、譲渡所得にかかる税金が低減される長期譲渡所得が適用されます。これにより、売却時の税負担を軽減できる場合があるため、5年経過後は売却を検討するタイミングの一つといえます。

長期譲渡所得の適用により、売却益に係る税率が低くなるため、手取り額を増やすことができます。

ただし、5年経過時点での不動産市況や物件の状態も考慮する必要があります。市場が好調で物件の価値が上昇している場合は、売却のチャンスかもしれません。一方で、まだ収益が安定していて、さらなる値上がりが期待できる場合は、保有を継続する選択肢もあります。

減価償却期間の終了時

	法定耐用年数
構造	事業用（投資物件）	居住用
木造	22年	33年
軽量鉄骨造	19年	28年
鉄骨造	34年	51年
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） 鉄筋コンクリート造（RC造）	47年	70年

木造の場合は22年、鉄筋コンクリート造の場合は47年で建物の減価償却が終了します。この時期には、家賃収入に対する税金が増加するため、売却を検討するタイミングです。

減価償却期間が終了すると、それまで経費として計上できていた減価償却費がなくなります。その結果、課税対象となる所得が増加し、税負担が大きくなります。このタイミングで売却することで、税負担の増加を避けつつ、物件の資産価値がまだ比較的高い段階で売却できる可能性があります。

デッドクロスの発生時

デッドクロスとは、家賃収入が住宅ローンの返済額を下回る状態を指します。この状態が続くと、投資の収益性が低下するため、売却を検討する必要があります。

デッドクロスは、家賃の下落や空室率の上昇、金利の上昇などによって発生する可能性があります。この状態が一時的なものなのか、長期的な傾向なのかを見極めることが重要です。一時的な現象であれば、状況の改善を待つ選択肢もありますが、長期化が予想される場合は、早めの売却を検討すべきでしょう。

デッドクロスの状態が続くと、毎月の収支が赤字になり、資金的な負担が増大します。さらに、物件の資産価値も下落する可能性が高くなるため、売却のタイミングを逃すと、より大きな損失を被る恐れがあります。

マンションの老朽化と建て替え問題

マンションの老朽化が進み、大規模修繕や建て替えの問題が浮上してきた場合、売却を検討するタイミングとなります。特に、建て替えには多額の費用が必要となるため、早めの判断が重要です。

マンションの老朽化は、資産価値の低下だけでなく、修繕費用の増加や空室率の上昇といったリスクも伴います。大規模修繕や建て替えの議論が始まった時点で、将来的なコストと期待される収益を比較検討し、売却のタイミングを見極める必要があります。

建て替えに合意した場合、一時的に家賃収入が途絶える期間が生じます。また、建て替え後の新しいマンションでは、区分所有者の負担金額が大きくなる可能性もあります。これらのリスクと、建て替え後の資産価値の上昇期待を天秤にかけて、売却か保有継続かを判断することが重要です。

区分マンションの老朽化と売却の関係性

新築に比べて低価格で購入できる築古物件は、高利回りが期待できます。豊富なキャッシュフローを生んでくれるとして、購入するケースも多いようです。

しかし、単年の利回りが良くても、築古物件は築古がゆえに長期間にわたって高い利益を生み続けられることはありません。建物の老朽化という観点からも、区分マンションの出口戦略は重要です。

築古の区分マンションの問題

築古の区分マンションは、一定期間を過ぎれば出費が大きくなり、また、売却しようにも買い手がなかなかつかない状況を招きやすいといえます。

例えば、住宅設備の老朽化です。今までは入居者の入れ替わりのタイミングで表層の改装やハウスクリーニングだけで済んでいた物件も、年数がたつとそれだけでは済まないケースも多くなります。特にお風呂、キッチン・トイレなどの水回りについては古い設備を嫌う入居者は多いため、交換する必要がでてきます。水回りを交換するとなると、大きな出費となります。

物件に様々な問題が生じた結果として、多額の費用を払って交換をするか、それとも家賃を下げて募集するのか。空室を避けるために何らかの選択が必要です。どちらにしても収益を圧迫する可能性があります。

マンション建て替えの実情

区分マンションは、古くなったからといってオーナーの意志で解体・再建築できるものではありません。法改正があり、以前に比べ要件は緩和されましたが、今でもマンションの建て替えはとても難しいものです。

国土交通省のマンション政策の現状と課題によると、平成31年4月時点でのマンションの建て替え実績は累計でわずか244件です。令和10年には、築40年超えのマンションが197.8万戸にまで増加するようです。

仮に建て替えが実現したとしても、過去の例では所有者が1,000万円以上の建築負担金を支払うなど、相応の負担が生じています。また、建て替えに伴う入居者の立ち退きや、完成までの期間の損失、さらに完成後は費用負担に見合う収益を見込むことができるのかなど、問題は多々あります。

売れなくなったまま放置してしまうと、様々なリスクが生じます。だからこそ、どこまでその物件に投資を続けることができるかを見極めるための、出口戦略が重要といえます。

区分マンションを売却するコツ

いざ所有する区分マンションを売却するとなれば、少しでも損をしない形で売却したいものです。ここで、区分マンションを売却する際のコツを紹介します。

売却に適した市場情報を逃さない

区分マンション投資は経済の影響を大きく受けます。

過去のケースでは、次の条件が整うとマンション価格が大きく値上がりします。

• 「株価上昇」
• 「低金利」
• 「積極的な融資」

常に経済情報をチェックし、定期的に物件サイトの売り出し状況も確認をして、
高く売れる時期を逃さないことが、出口戦略では欠かせません。

家賃を高く維持する

マンション投資で購入者が意識するのは、いくらの収支になるかです。

特にローンを組みレバレッジをきかせる投資が多いので、ローン返済額と家賃収入のバランスが、価格決定に大きな影響があります。

数年内に売却の予定があるのであれば、なるべく家賃を高く維持すると売却が有利になります。賃貸中であれば、更新料をなしにして入居者に退去しないでもらう。もしくは家賃を値上げ交渉する。

空室であれば、募集の際にADを出して優先的に客付けをお願いする、など利回りが良い状態で出口を迎えたいです。

大規模修繕工事の前に動く

大規模修繕工事が直近に予定されると、管理費・修繕積立金の値上げや、一時金の徴収などがあることもあります。

購入者は不確定な支出や、計画の変更を嫌いますので、売却しずらくなります。長期修繕計画を事前に確認をして、大規模な工事が行われる前に売却することも戦略です。

購入当初から、いつ売却をするのか見定めておく長期的な戦略も必要です。

早めに不動産会社に相談しておく

自身で売却するタイミングを見極めることは大切ですが、「もう手放したほうが良いかもしれない」と感じた時点で、不動産会社に相談しておくことをおすすめします。

メリットはいくつかありますが、一つは、その時点での物件価値を詳しく調べてもらうことができることです。いくらで売れるか見通しが立っていれば、判断がしやすくなります。
また、市況を注視している不動産のプロに相談することで、多くの情報が得ることができます。

いずれにせよ、売却をする意思がなければ相談ができないわけではないので、話を聞いてみるといいでしょう。

専門の事業者を選ぶ

不動産事業者によって、専門としている分野が違います。そのため、自身の所有する不動産を売ることを得意とする会社を見つけることが大切です。

区分マンションに関しては、一件あたりの金額が小さい傾向にあるため、一部の大手不動産会社はあまり取り扱わないという声もあります。スムーズに、かつ高く売ることができる可能性が高いため、できるだけ区分マンションを専門として扱う不動産事業者に相談してみることをおすすめします。

区分マンション売却を成功させるポイント

適切なタイミングで売却を決断したら、次は実際の売却プロセスです。区分マンションの売却を成功させるためには、いくつかの重要なポイントがあります。ここでは、売却を成功に導くための具体的な戦略と注意点について詳しく解説します。

物件の資産価値を維持・向上させる

区分マンションの売却価格を最大化するためには、物件の資産価値を維持・向上させることが重要です。定期的なメンテナンスや適切なリフォームを行うことで、物件の魅力を高め、高値での売却が可能になります。

具体的には、キッチンやバスルームなどの水回りの設備を最新のものに交換したり、床材や壁紙を張り替えたりすることで、物件の印象を大きく改善できます。また、断熱性能の向上や省エネ設備の導入など、環境面での付加価値を高めることも有効です。

ただし、過度なリフォームは投資効果が薄い場合もあるため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。地域の相場や買主のニーズを考慮しながら、適切な範囲でのリフォームを計画することが大切です。

また、マンション全体の管理状態も重要です。共用部分の清掃や修繕が適切に行われているか、管理組合の運営が健全であるかなども、物件の評価に影響します。管理組合の活動に積極的に参加し、マンション全体の資産価値向上に貢献することも、自身の物件の売却価格を高める上で有効な戦略といえるでしょう。

適切な売却価格の設定

区分マンションの売却を成功させる上で、適切な売却価格の設定は非常に重要です。高すぎる価格設定は売却期間の長期化につながり、低すぎると利益が減少してしまいます。そのため、市場動向や周辺相場を十分に調査し、適切な価格を設定することが求められます。

価格設定の際には、以下の要素を考慮する必要があります。

• 周辺の類似物件の取引価格
• 物件の築年数や維持管理状態
• 最寄り駅からの距離や周辺環境
• 現在の不動産市況
• 物件の特徴や強み（眺望、設備など）

これらの要素を総合的に分析し、適切な価格帯を見極めることが重要です。また、不動産会社に相談し、プロの意見を聞くことも有効です。複数の不動産会社から査定を受けることで、より正確な市場価値を把握することができます。

価格設定には柔軟性を持たせることも大切です。最初は少し高めの価格で市場に出し、反応を見ながら徐々に調整していく方法も一つの戦略です。ただし、あまり長期間市場に出し続けると、「売れ残り物件」という印象を与えかねないので注意が必要です。

税金対策（譲渡所得税の計算）

前出のように、区分マンションの売却時には、譲渡所得税が課税されます。この税金を適切に管理することで、手取り額を最大化することができます。

譲渡税率は投資マンションの所有期間が5年以下か、5年を超えるかによって以下のとおり変わります。

所得区分	長期譲渡所得	短期譲渡所得
所有期間	5年超	5年以下
税率	20.315％ 所得税：15.315％/住民税：5％	39.63％ 所得税：30.63％/住民税：9％

また、譲渡所得の計算において、取得費や譲渡費用を適切に計上することも重要です。取得費には、物件の購入価格だけでなく、購入時の諸費用（登記費用、仲介手数料など）も含まれます。さらに、所有期間中に行った改修工事の費用なども、一定の条件を満たせば取得費に加算できる場合があります。

譲渡費用としては、売却時の仲介手数料、広告費、測量費用などが計上できます。これらの費用を漏れなく計上することで、課税対象となる譲渡所得を抑えることができます。

税金対策は複雑で、常に最新の税制に注意を払う必要があります。そのため、税理士や不動産専門家に相談することをおすすめします。専門家のアドバイスを受けることで、自身の状況に最適な税金対策を立てることができるでしょう。

投資マンション売却時の税金に関してはこちらで詳しく紹介しています。

投資マンション売却にともなう税金と確定申告について解説

信頼できる不動産会社の選択

区分マンションの売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。適切な不動産会社を選ぶことで、スムーズな売却プロセスを実現し、最適な条件での取引が可能になります。

信頼できる不動産会社を選ぶ際のポイントは以下の通りです。

区分マンションの売却実績

区分マンションの売却に特化した経験や実績が豊富な会社を選びましょう。

地域精通度

物件がある地域の不動産市場に詳しい会社を選ぶことで、より的確な価格設定や効果的な販売戦略が期待できます。

対応の丁寧さ

初回の問い合わせから丁寧で迅速な対応をしてくれる会社を選びましょう。コミュニケーションが円滑な会社であれば、売却プロセス全体を通じてスムーズな取引が期待できます。

提案力

単に売却するだけでなく、税金対策や売却後の資金運用などについても適切なアドバイスができる会社が理想的です。

評判やクチコミ

インターネットの口コミサイトや知人からの紹介など、第三者の評価も参考にするとよいでしょう。

不動産会社の選択は、売却の成功を左右する重要な要素です。複数の会社に相談し、比較検討することをおすすめします。また、契約前には必ず重要事項の説明を受け、不明点があれば遠慮なく質問しましょう。

信頼できる不動産会社と協力することで、市場動向の分析や適切な価格設定、効果的な販売戦略の立案など、専門的なサポートを受けることができます。これにより、自身の出口戦略を最大限に活かし、成功的な売却を実現することが可能になるでしょう。