ワンルームマンションを高額で売却する方法！【総まとめ】

ワンルームマンションを高値で売却するコツ

以前の大家さんと違い、20～40代のサラリーマンでも副業でワンルームマンション投資をする方が増えてきました。

新しい投資ワンルームマンション大家の間では、長期で賃貸用として物件を持ち続け、相続までをイメージすることはなく、ある程度の家賃収入を得たら、大きく価格が下がる前に売却をして利益を確定して、買い替えていくことが流行っています。

「買って、家賃収入を得て、利益を確定するために売る」このモデルで成功するためには、正しい投資ワンルームマンションの知識と不動産業者選びが大切になります。

実際に売却をする際に、下記のようなことで悩まれる方も多いと思います。

• 相場価格はいくらになるのだろう？
• 売却のタイミングはいつが良いのだろう？
• どんな業者に任せれば高値で売却してくれるのだろう？

そこで今回のコラムでは、「投資ワンルームマンションの高値で売却する方法」をお伝えいたします。

この記事を見て頂くことで、適切な価格を知る方法と、投資ワンルームマンション売却のタイミングを理解し、業者の選定がしやすくなります。

ワンルームマンションの価格の考え方

まず初めに投資ワンルームマンションの価格の考え方について説明します。

計算方法

投資マンションの価格は、下記のように期待利回りで計算される方が多いです。

手取り収益　÷　実質利回り　＝　価格

手取り収益とは、家賃収入から管理費等の費用を差し引いたものです。

費用には、投資ワンルームマンションを所有しているだけで発生する管理費、修繕積立金、固定資産等があります。

投資の売買になれるまでは、単純に年間の家賃収入を売買価格で割った表面利回りで計算する方が多いのですが、実質利回りで判断した方がより実践的です。プロの投資家は実質利回りで計算をします。

実質利回りは、中古ワンルームマンションであれば、5～8％は狙いたいとこです。

買主がどの程度の利回りを期待するかの指標になります。

手取り収益は大きく変わらない

さて、この投資マンションの価格ですが、もう一度、式を見てみます。

手取り収益　÷　実質利回り　＝　価格

この式を見ると、投資ワンルームマンションの価格は「手取り収益」が大きくなるか、「実質利回り」が小さくなるかで価格が上昇することになります。

ところが、投資マンションの場合、「手取り収益」が大きくなることは、ほとんど期待が出来ません。
なぜならば、入居者が独身の社会人か、学生がほとんどで、高い家賃を払えません。

経済状況が良くなったとしても、固定給は極端に上がらないため、家賃が大きく上昇し2倍になるようなことないと思われます。

以上、投資ワンルームマンションの価格の考え方について見てきました。

次は投資ワンルームマンションの値上がり要因について詳しく見ていきましょう。

ワンルームマンションが値上がりする要因

期待の実質利回りが小さくなること

価格を求める上で要素の一つである「手取り収益」の上昇に期待ができないとすると、残るは、もう一つの要素の「実質利回り」が小さくなることです。

買主の期待利回りが小さくなれば、「手取り収益」が変わらなくても、投資ワンルームマンションの価格が上昇することになります。そのため、投資ワンルームマンションを高値で売却するためには、市場で期待される実質利回りが小さくなった時がチャンスです。

では、どのようにして実質利回りが小さくなる、市場のタイミングを見極めればいいのでしょうか。

金利と金融機関の動向

答えは金利と金融機関の動向にあります。

買主の期待する利回りは、日銀の金利と連動します。金利が下がれば、月々の返済額が少なくなるので、期待する利回りが下がり、結果、購入する投資ワンルームマンションの値段が上がっていくのです。また、買主は融資を組んで購入する方がほとんどですので、投資マンションに融資をする金融機関が、金融政策などで増え、融資が積極的になることにより、競争が発生し物件の評価額が上昇しますと、購入できる価格が上昇します。

現在の投資ワンルームマンション取り扱いの金融機関は下記が有力です。

• オリックス銀行
• ジャックス
• イオン銀行
• ダイアモンドアセットファイナンス
• SBJ銀行
• アルヒ
• アプラス
• セゾンファンデックス
• 三井住友トラストL&F
• スルガ銀行

一方で、金利が上昇すると、期待する利回りも上がり売買価格は下がります。また、不景気で金融機関が撤退を始めると、評価額は伸びないために購入できる価格が下がります。

このようなタイミングで売却をすると、家賃収入は変わらないのに、高値で売却ができない状態になります。以上、ここまで投資マンションの値上がりする要因について解説いたしました。

次にご紹介するのは、「適切な価格を知るためにどうすればいいのか」についてです。

高値売却ができる理由とは？

ワンルームマンションの適切な価格を知るために

専門業者に相談するメリット

投資ワンルームマンション専門の業者に売却査定を依頼するメリットは何と言っても、豊富なな実績と　購入見込み客を抱えていることによる、具体的な査定額が知れることです。また投資マンションの専門家としてのコンサルティングも行っていますので、今売却をするべきなのか、将来的に売却をした方がいいのか、所有し続けたほうがいいのか、お客様の相談にのってもらえます。

いざ売却の際には、多数の購入見込客がいるために、価格競争が発生し高値売却が実現できる可能性が高く、また成約までのスピードが速いのが特徴です。

ネットやレインズに登録をして問い合わせを待つような消極的な営業では、投資マンションは良い価格で申し込みがもらえません。常に高値で購入できるお客様を集めて情報を提供し続けていることも大切になります。

では、良い業者を見分ける方法はどうしたらいいのか、下記になりますわかりやすいチェックポイントになるのは、査定をしてもらうタイミングです。
査定金額が出たら、営業担当者に価格についてのヒアリングをしてください。

金額の根拠が具体的で、同じくらいの規模の成約事例、相場や利回りなどについて、資料などを開示しながら説明してくれる不動産会社は信用できると思います。さらに、媒介契約を結んだ場合、その後は自社がどのような行動をするのか――という営業手法の説明まで伝えてくれるようですと、なおよいでしょう。

また、不動産会社の営業力は、抱えている顧客の数とも比例するものです。紹介できそうな買主の方の心当たりがあるのかも尋ねておきましょう。そこで「すぐに売れます！」「高く売れますね」などと、耳障りのいい言葉を言う人もいるかもしれませんが、信頼できる担当者なら、成約までの期間や具体的な心当たりの人数、どんな方であるのか――等の情報を伝えてくれるはずです。

心当たりがいるようなら、「いつまでにその方に確認できますか？」という期限を切った質問をしてみるのもよいでしょう。当然ながら、その期限を過ぎても報告がない場合は、あまり良い業者ではないと考えるべきです。

会社ではなく、担当者レベルの見極めポイントは、不動産取引に精通しているのは当然として、「強引ではないが熱意がある」人物であることです。

営業担当者が自社の利益を最大化するためではなく、顧客の目線に立ち、顧客の利益の最大化が自社の利益につながると考え、誠実に、感じのよい応対ができているかを、冷静に判断してください。

一括査定サイトを利用

査定サイトを利用すメリットは、価格と業者を簡単に比較ができる点にあります。査定価格が大きく変わることは考えづらいですが、平均値をとり市場価格を冷静に知ることもできます。

投資ワンルームマンションの売却でオススメしている一括査定サイトは下記になります。

HOME4U

㈱NTTデータが運営している、最大級の一括査定サイトです。

売却査定数30万件の実績がある査定サイトです。全国の大手企業から地元の不動産会社、投資ワンルームマンション専門会社まで厳選しています。
運営歴も長く業界の老舗です。NTTブランドによる安心感があります。

リガイド

運営が古く、実績のある一括査定サイトです。他の査定サイトに比べて、投資ワンルームマンションの専門業者の登録が多いのが特徴です。
また、最大で10社に依頼することもでき、操作も簡単です。

マンションナビ

中古マンションに特化した査定サイトです。

不動産会社に申込をする前に、マンション名で検索をすると、過去事例から、自動で査定をすることとができ、相場観を簡単に養うことができ便利です。事例に偏りがなければ正しい査定額が出てきます。また、登録している不動産会社は大手から専門業者と幅が広く、偏りがなくいろいろな不動産会社に査定を申し込むことができます。

イエイ

利用者数と運営年数で実績がある一括査定サイトです。全国で1,700社以上の不動産会社と提携しています。特徴的なのが、「イエローカード制度」です。売主様からのクレームなどが多い会社は、登録が解約できるようになっています。また、専任スタッフが常駐し、中立的な立場から万全のサポート体制があり、オーナー様の為に断り代行もしてくれます。

リビンマッチ

実績あるサイトで、登録の不動産会社数、利用者数も多く、実績があります。大手も専門業者も地域密着業者も登録があり便利です。

楽待

収益物件に特化したポータルサイトで、売却査定も、購入物件の検索もどちらもできます。

投資不動産の専門業者を多数揃えています。また、一括査定では登録のある約30社の専門業者から簡単に選ぶことができ便利です。投資家向けのコラムや、セミナーなども数多くあり、充実したサイトです。

申込が容易だからと言って、あまりにもたくさん申し込みをしてしまうと、電話連絡が止まらず、生活に支障が出て、ストレスに感じてしまうことも考えられます。不動産会社からの営業追客は活発にありますので、最初は、大手と専門業者の3社ぐらいにとどめて、結果を見ることをおすすめ致します。

また、表向きは無料と掲載されていますが、査定サイトは不動産会社に送客をすることで不動産会社から広告料を徴収するビジネスモデルを構築していますので、投資マンションを得意としない会社にも送客をしようとします。ユーザーが事前に各会社のことを調べて、なるべく専門の業者を選ばれることをおすすめ致します。専門業者でないと実際の取引が成立する価格がよくわからない、また、依頼した後に買主の見込客がいないために、成約にならないなどと言ったことも考えられます。

高値売却ができる理由とは？

ワンルームマンションは今が売り時

2021年、投資ワンルームマンション売却は今がチャンスです。

統計によると約5年前と比較して東京の投資マンションは35％以上値上がりをしています。これには、金融緩和政策による積極的な融資、株価上昇による資産効果、などいろいろな要因が考えられます。

しかし最近、価格が高止まりをし、一部の地域ではわずかな値崩れも起こっています。その原因は、シェアハウスの過剰融資による問題で、金融機関の投資マンションに対する引き締めや、物件価格の上昇に対して家賃の値上がりが少ないため、期待利回があわず、価格が限界になっていることが考えられます。また、コロナウイルスの影響で、不動産市場にも景気悪化の懸念があり、一部の金融機関では、購入希望者の審査が厳しくなっております。

金利が上昇した場合、実質利回りとの関係で大きく値段が崩れることが予想されます。高止まりしている今が、高く売れるピークと言えます。

以上が投資マンション売却の今がおすすめの内容です。それでは次に、いつ購入したらいいのか考えていきましょう。

投資ワンルームマンションの購入のおすすめの時期は

今の購入は、価格が高いのでしっかり物件を選び、無理な高買いはやめましょう。投資マンション売却は今がおすすめですが、逆に、購入はお勧めできません。

物件価格が高くて期待利回りが低く、実物投資でリスクは高いのに、JRETなどの金融商品と変わらない利回りの物件もあります。「融資が通るから物件を買う」と言うような、愚かな行為はやめましょう。相場が崩れたときに、大きな損をすることになります。

今売却で利益が出ているのは、平成バブルの崩壊後や、リーマンショック後の安い相場の時に物件を購入した投資家です。上がり下がりがあるのが相場です。無理をせずに相場の流れをつかみ賢く行動をしたいところです。

今は高額で売却して、現金化をしておく資金を温存し、次の購入に備えておく時期です。

次の購入は、株価が下がり、金融機関が投資マンションから撤退し、景気が減速した時です。リーマンションショックの時のように、２０％ぐらい一気に価格が下がることもあり得ます。

焦らずに、物件価格が落ち始めて1~2年して落ち着いたときに、現金で高利回り物件を購入すると良いでしょう。

投資マンション購入のおすすめは今ではありません。

以上、ここまでいつ購入したらよいのかについて見てきました。それでは次に、理想の購入したい物件についてお伝えいたします。

理想のワンルームマンションとは

高値売却して現金を温存しておけば、次の価格下落の時期に今よりも良い物件が購入することも可能です。

理想の物件は、条件を上げると下記のような内容です。

• 立地は都内の23区
• 駅から徒歩10分以内
• お部屋の広さが20㎡以上
• オートロックで防犯対策がしっかりしている
• バスとトイレが別
• 総戸数が30戸以上

条件が整っていれば、大きな賃貸低下のリスクを防ぐことができ、購入から数年後に売却しても価格の下落が少ないと予想されます。購入して、運用して、売却する、すべてを合計して、投資として利益が確定できますので、将来の売却を見据えた出口戦略が大切になります。

詳しくは→　https://wp.me/p6PzxY-22d

何と言っても、安定した家賃収入を第一に考える売買で利益を得るような取引は、相場が下がると難しくなります。

そのため安定した家賃収入が期待できる物件を選んでください。

本来の目的である「家賃をが安定して得られる物件」を選んでください

専門会社や査定サイトから十分に情報を集めて、賢く高く投資ワンルームマンションを売却されることを祈っております。