投資マンションの融資と相場価格の関係
おすすめ売却のタイミングとは

投資ワンルームマンションは融資で価格が変動する理由

投資ワンルームマンションの価格には、金融機関による融資が大きく影響します。弊社の調査では、物件購入の際に、融資を組まれる方が９割を超えます。

相続税対策や、自分で住む場合なら話は別ですが、投資用の場合は全額現金で支払える方でも、レバレッジを効かせるために資金を分散し、融資を活用するケースが大半を占めます。また、物件を販売する不動産業者も、一人のオーナーに複数購入してもらいたいので、自己資金が少なくて済む、融資を積極的に提案してきます。よって、融資を申し込む金融機関の条件が、物件の売買価格にも大きな影響を与えることになります。

特に、下記の融資条件によって価格は変動します。

• 物件評価額（売買価格とは異なる、金融機関から見た物件価格）→ 購入できる価格の上限が決まる

• 返済年数・金利 → 年数が長くなるほど、金利が低くなるほど、月々の収支がプラスになる

• 買主の年収制限 → 下限が低くなることにより、融資を受けられる＝購入できる人が増える

融資が活発になると競争の原理が働き、相場価格が上昇する

金融政策によって、市場に資金が大量供給され、また、低金利になると、金融機関の融資条件が緩和されます。金融庁からの指示により不動産への貸し付けがコントロールされています。

今は金融機関が、融資に積極的な姿勢なのか、消極的な姿勢なのか、相場価格に大きな影響があります。積極的な時は、当然ですが、購入希望者は融資が活用しやすくなり、物件の購入もしやすくなります。結果として、相場が上がり売買価格も高くなります。

現在はその流れは落ち着いていますが、近年のように不動産投資市場が活況を迎えていると、新たに投資用物件向けの融資を取り扱う金融機関が増えます。金融機関は、常に資金運用できる市場を探しているので、景気のいい市場には必ず資金を提供して利益を得ようとします。

「晴れの日に傘を貸す」様態です。

そうなると、サービスの競争が起きるため、融資条件が緩和される要因になります。物件評価額、返済期間、金利、が買主にとって有利になるので、購入できる物件が増えます。月々の返済金額を安くして、キャッシュフローがプラスになることで、利回りが低くても持ち出しになることがないので、購入することができます。また、買主の年収等の条件が緩和されることにもなるので、不動産業者は見込み客を増やすことができ、取扱件数も増えることになります。融資が活発になることで、価格も上がるし、取引件数も増える。上昇のスパイラルになります。

そのため、仮に１、２年すれば金融機関の融資条件が緩和されるとわかっていたら、売却しようと考えている物件があったとしても、そこまで待ったほうがいい可能性もあるわけです。

特に重要なのは、金利と金融政策です。ニュースなどで最新の情報をつかんでおきましょう。さらに、なかなか把握しにくいポイントではありますが、各金融機関の動向なども掴んでおけば、より効果的な売買が可能になります。ご自分でカバーしきれない場合も、金融機関とのパイプがある不動産会社と付き合いがあれば情報収集はできますので、意識しておきたいところです。

景気が後退する前が、売却のタイミング

景気が良いときもあれば、不景気も必ず起こります。

投資マンション業界も、平成のバブル崩壊、リーマンショックなど避けることができませんでした。多くの不動産会社が倒産をしていきました。そのような時には、投資ワンルームマンションのオーナーは、なるべく被害を少なくする必要があります。

株価下落や、金利上昇などの不動産融資にとってマイナスな事態は発生すると、今まで貸し付けていた資金が不良債権化することが考えられます。特にマンション経営は、副業で取り組むサラリーマンのオーナーが多く、給料を返済の一部しているケースが多いのです。

そのため、不景気なり、給料が減る、リストラにあうなど給与が減ると、投資物件の収支が悪化して返済不足金が発生していても、負担できず、滞納するようなケースが増えます。そうすると、任意売却や競売が増えることにあり、金融機関は資金の回収をしなければならない状態になります。

融資に消極的な姿勢になりますので、新規の貸し付けができなくなります。また、投資マンションの融資から撤退する金融機関も増えます。新規の貸し付けの条件が厳しくなってくるので、購入できる買主が少なくなり、競争もなくなり、相場価格が下がっていきます。

いくら不動産会社が融資のお願いをしても断られます。まさに「雨の日に傘を奪う」状態になります。

相場価格が下落する流れができると、価格が下がるから融資できない、借りられないから買えない、売れないので安くなる。負のスパイラルになってしまい、相場価格が回復するのに何年もかかるケースがあります。

オーナーさまは、被害を少なくするために、相場の下がり局面を感じたら、長期で保有する物件でなければ、売却のタイミングを早めることをオススメします。最新動向などの情報を積極的に開示している不動産会社と、普段からお付き合いをしておくことが、賢く売却のタイミングを見極める際のポイントです。