ワンルーム投資コラム

マンションの賃貸管理業務について。賃貸管理会社の選び方とは!?

賃貸管理のマンション外観

 

 

賃貸管理にはどのような業務があるのか、あなたは知っていますか?不動産会社に賃貸管理について相談する前に、ぜひ学んでおきたい内容です。

今回のコラムでは、「賃貸管理会社はどのように選ぶべきなのか」、「契約前に注意すること」についても合わせて解説しています。

 

 

マンションの賃貸管理業務を詳しく知りたい

不動産投資において、所有するマンションの賃貸管理は、誰かが必ず請け負う必要があります。実際の賃貸管理の業務範囲は広く、多岐にわたります。

賃貸管理の仕組み図

 

一般的な賃貸管理の業務内容

  • 家賃査定と提案
  • 入居者募集
  •  賃貸契約締結
  •  家賃入金管理
  •  滞納請求
  •  クレーム・トラブル対応
  •  更新
  •  退去時の立会い
  •  原状回復工事見積

 

家賃査定と提案

新たに物件を購入、もしくは入居者が解約・退去して空室が発生した場合、その物件の適正な家賃額を決めなければいけません。家賃が数千円変わるだけで、物件の売買価格が数百万円変わることも。その物件の立地条件や相場を鑑みて、物件の適正な家賃価格を査定し決定します。

また管理業務には、適正な家賃額を査定するだけではなく、より物件の価値を高める提案をおこなうことも含まれます。例えば、部屋のリフォームやリノベーションを提案し実施することで、家賃の増額に繋がります。

 

入居者募集

 

空室では家賃収入は一切入ってきません。不動産仲介会社を通じておこなう、入居者募集活動も業務の一つです。家賃などの募集条件を決定し、その条件を元に、入居者募集のための広告活動をおこないます。

レインズなどの不動産会社間専門ポータルサイトへの掲載や、「物件の概要・間取り図・契約情報」がまとめられている「マイソク」などの、紙ベースでの不動産会社店頭での募集、一般ユーザー向けの物件検索ポータルサイトへの掲載など、広告活動も多岐にわたります。

 

賃貸契約締結

賃貸契約の申し込みがあると、まず入居者審査をおこないます。審査に問題がない場合、入居者とオーナーの間で賃貸借契約を結びます。

その際に渡す契約書を作成し、契約金となる敷金や礼金を受け取り管理していきます。

 

 

家賃入金管理

毎月の家賃の入金管理は、賃貸管理の特に重要な仕事でしょう。最近は、入居者から直接家賃を回収するような集金業務は減っています。その代わりに口座振替、もしくはクレジットカード決済を利用して家賃を回収することが多くなっています。

複数の入居者から振り込みがある場合は、振り込み名義と請求額を照らし合わせて、入金額が正しいかの確認が必要です。もし過払いや金額が間違っていた場合、対象者に連絡や払い戻しをおこないます。

 

滞納請求

家賃の滞納が発生した場合、入居者に入金の催促をします。滞納した入居者に電話での確認や、催促状を相手先に送付することも。

それでも滞納が解消されない場合は、借り主の元に直接出向いての交渉や、連帯保証人に連絡を取ることもあります。滞納が悪質だと判断されるケースでは、訴訟まで発展する可能性もあります。

 

クレーム・トラブル対応

日頃入居者から寄せられる苦情や、さまざまなトラブルへの対応も賃貸管理の大切な仕事です。共用設備の故障など、入居者から寄せられる声には、素早い対応が求められます。また最近増えている、騒音などの住民同士のトラブル対応も必須業務です。

 

更新

一般的に、賃貸契約には契約期間が設定されています。賃貸契約を続けるためには、更新料を支払って再契約しなければいけません。

賃貸管理者は、入居者に対して契約継続の意思確認を事前におこないます。契約を更新する場合は、新しい契約書などの準備や、更新料の入金確認といった作業が必要です。

 

退去時の立会い

借り主が賃貸契約を解約し、部屋を出る際には「退去時の立ち会い」を賃貸管理者はおこないます。壁紙の汚れ具合などを、借り主と現場で一緒に確認して、原状回復の責任範囲を明確にしておかないと、後々、トラブルの原因になってしまいます。

 

 

原状回復工事見積

原状回復の責任範囲を関係者間で確認した後、業社に原状回復工事を依頼します。どこまで原状回復をおこなうのか、オーナーとの事前の確認が必要です。

原状回復工事の見積もりを取る際も、ただ工事費用の金額を確認するだけではなく、不必要な作業が含まれていないかなど、見積りの中身も確認しなければいけません。

マンションの賃貸管理形態について

賃貸管理の形態には主に3種類あります。選ぶ賃貸管理形態によって、必要となる費用や対応すべき業務範囲が変わっていきます。

 

自主管理

オーナーがすべての業務をおこない、賃貸の募集やリフォームなどは不動産会社にその都度依頼をします。集金代行手数料などの費用がかからないのですが、手間がかかり、不動産の知識も必要になります。

 

集金代行

管理会社に家賃の3〜5%の手数料を支払うことによって、オーナに代わって集金業務を管理会社が請け負います。他にも入居者の募集や滞納時の催促、入居者からのクレームやトラブル対応など、賃貸管理に関わるさまざまな業務を管理会社が代行しておこないます。

 

 

サブリース

家賃保証とも呼ばれるサブリース。サブリース元の管理会社が、オーナーから物件ごと借り上げ、入居者にその物件を転貸する形態になります。

サブリースの手数料の相場は、10〜20%と集金代行よりも割高ですが、毎月決まった額の家賃収入が保証され、賃貸業務も全く必要ありません。

 

 

マンションの賃貸管理会社の選び方

オーナーに代わって、賃貸管理に関わるさまざまな業務を代行してくれる賃貸管理会社。

副業で賃貸経営をしているオーナーは、時間も知識も少ない方が多いでしょう。そのような忙しい方には、不動産会社に管理委託することを特にお勧めします。

 

賃貸管理に特化している

賃貸管理会社を選ぶ際に重視して欲しい点は、賃貸管理専門の会社を選ぶことです。賃貸管理に特化した会社でなければ、マンション運営に対して十分なリソースを割くことができず、適切な対応をおこなうことは難しいでしょう。

また、しっかりとした客付けのネットワークを持っていないと、積極的な入居者募集ができず。空室が長期化する恐れも。他にも入居者からのクレームに素早く対応できないような業社では、入居者の不満がたまり、結果的に入居期間が短くなることもあります。

専門性が求められる賃貸管理において、賃貸管理のエキスパートでなければ、長期的に損失が大きくなることが予想されます。

 

物件の地域に詳しい

「土地勘がある」、「詳しく相場がわかっている」、「入居者の属性に合わせた内装の提案ができる」など、地域に詳しいことは非常に大事な条件です。その地域の中で、賃貸に一番強い会社を選びましょう。

 

賃貸管理の契約前に注意すること

賃貸管理の契約締結後にトラブルにならないように、事前にいくつかの注意点があります。注意点を押さえた上で、契約交渉に臨みましょう。

 

業務内容が希望の条件を満たしているか

まずは、Web検索や一括査定サイトなどで管理会社のサービス内容を調べ、聞き取りをおこないましょう。どんな業務を委託したいのかを具体的に決め、遠慮をせずにどんどん要望を管理会社に伝えてください。

同時に担当者との相性がいいかも見ていきましょう。一度依頼をしたら長い付き合いになるので、初期の打ち合わせが非常に大切です。後悔がないように慎重に進めてください。

 

解約の方法

一度賃貸管理契約を結ぶと、管理委託の期間は長期にわたります。しかし、もしもの場合に備えて、解約の条件も調べておきましょう。業者によっては、好きなタイミングで解約できなかったり、大きな違約金がかかったりするケースもあります。

将来売却する時などに、解約の条件が負担にならないようにしましょう

オーナーチェンジで管理会社を変更する方法 【気を付けたい6つのポイント】

 

経費の取り決め

集金代行手数料は家賃の3〜5%が相場です。その他にも、更新料、入居者募集の費用や原状回復費用、仲介料などについてもどのくらい必要になるのか、見積もりを取り事前に把握しておきましょう。

 

マンションの賃貸管理の失敗事例

中小企業を経営しているAさん

知人から新築ワンルームの営業パーソンを紹介されて、2件物件を購入しました。

販売したB社はデベロッパーなので資金力もあり信用できると思い、そのまま賃貸管理もお願いすることにしました。

 

賃貸運用が開始してから数年ほどは、入居者が入れ替わってもすぐに次の方が決まり安心していました。

しかし、10年ほど経過して次第に賃貸募集が上手くいかなくなりました。賃貸管理の

担当者は一人で複数の物件を担当しており、Aさんの物件を営業注力している感じがありません。賃貸のポータルサイトを検索しても、Aさんの物件が掲載されていません。

空室が4か月ほど続いてAさんは物件所在地の地元の不動産会社のC社に相談をしました。

C社が調べたところ、B社が賃貸募集をしている履歴が無く営業活動をしていないことが判明しました。管理解約してC社に依頼をすることにしましたが、C社が現地を確認したところ内装工事が完了していないことも判明しました。Aさんは内装費用をB社に支払っていたのですが工事を発注してしません。さらに時間がかかることになり、結局、退去から6か月後に申し込みがありました。

Aさんは、B社の事を過信しすぎていたのです。少しでも動きが悪いと感じたら、現地を確認したり、セカンドオピニオンしたり動きを付ける必要がありました。

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マンション投資を円滑に進めるためには、賃貸管理業務を滞りなく実施することが必要不可欠です。しかし、非常に多岐にわたる管理業務をオーナー一人で担うには限界があります。実際の業務内容を把握することは、自主管理や集金代行など、管理委託を選ぶ絶好の判断材料にもなるでしょう

より賃貸管理について知りたい方は、不動産取引経験豊富な専門会社に相談することをお勧めします。

コラム監修者

伊藤幸弘

資格:宅地建物取引主任者・賃貸不動産経営管理士・ファイナンシャル・プランニング技能士・競売不動産取扱主任者
書籍:『投資ワンルームマンションをはじめて売却する方に必ず読んでほしい成功法則』
プロフィール:2002年から中古投資マンションを専門に取引を行う。
2014年より株式会社TOCHU(とうちゅう)を設立し現在にいたる。


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